中央空調循環水系統的問題可分四類：結垢、腐蝕、微生物（藻類、菌泥）繁殖，懸浮物（沙、泥漿、粘泥等）沉積。

中央空調的冷凍水，是在封閉系統中循環，水分不蒸發，循環水不濃縮，不存在溶解鹽的過飽和問題，水溫也很低，因此冷凍水系統可以說不具備水垢生長的條件。

冷卻水和冷凍水中都溶解有一定濃度的O2和CO2。O2和CO2的存在，會對循環水系統的鋼鐵產生一定的腐蝕。

中央空調的循環水系統中有鋼管、銅管和鍍鋅管。當水中存在有Cu2+時，即使其在水中的濃度很低，但它是陰極反應的去極化劑，因而對腐蝕過程有明顯的影響。

隨著水中Cu2+濃度的增加，由于Fe和Zn的活性遠大于Cu,就會在銅管上產生點蝕，而在鋼管和鍍鋅管上出現鍍銅現象。

空調冷卻水系統中的微生物一般是指真菌、藻類和細菌。系統中的藻類產生的O2使腐蝕反應去極化，加速了系統的破壞，而且細菌和系統中的Fe和Cu直接發生腐蝕。另一方面，微生物還會使冷卻系統結垢和臟污條件惡化，因它和泥漿或CaCO3結合，使設備堵塞或結垢，從而降低設備表面傳熱效率。

冷凍水處于封閉系統中，無需補充水，也和空氣不接觸，因此水中的懸浮物相對比較少。

使用高效的分散劑、滲透劑、清洗劑等，徹底清除系統內的淤泥、懸浮物、鐵銹及水垢等，達到金屬表面潔凈。

首先要清除垢層和銹層表面的菌藻粘泥層，以便在清除垢層和銹層時，清洗劑能和垢層和銹層充分接觸反應。一般菌藻被殺死或被抑制其生命活動后，菌藻的生物附著力降低或消失。如果再加上藥劑特有的去污能力，就更容易使淤泥剝離，被水流帶到水池沉淀后清理。選擇適宜的殺生劑和剝離劑，對迅速剝離菌藻淤泥層是很重要的。SW-906殺菌劑除具有殺菌滅藻作用外，還有一個重要的作用就是對菌藻粘泥層的剝離作用。

在菌藻粘泥層清除后，就可以用低濃度的酸液加適量的緩蝕劑直接清洗銹層和垢層。由于系統內部有銅管，故在清洗時應添加銅緩蝕劑SH-747、硫脲一類的有機抑制劑，以抑制銅離子的腐蝕。也可用復合清洗劑SW-706加銅緩蝕劑直接進行清洗。

在以上兩步的清洗中，可以在不停機的情況下，將藥劑直接從涼水塔加入到運行的冷卻水中進行循環清洗。清洗結束后，要對系統中的冷卻水進行置換并沖洗系統中的贓物。

清洗后，系統內金屬表面被活化，極易產生二次浮銹和結垢，因此必須進行預處理。

預處理是在控制一定的水質條件下（如鈣離子濃度、PH值、堿度等），向水中投加專門的預處理藥劑，在較高的使用濃度下進行循環，使設備和管網的金屬表面形成一層致密而完整的保護膜，以降低系統在運行中的腐蝕。SW-108是常用的預處理藥劑。

在預處理的基礎上，采用適當的低濃度水處理劑，以維護和修補系統內金屬表面形成的保護膜，阻止分散各種成垢離子的結垢，同時抑制水中各種細菌和藻類的生長，可提高濃縮倍數，達到阻垢、緩蝕和降低粘附的目的，提高設備的傳熱效果，延長設備的工作時間，節約用水。主要應用的化學藥劑有：

（1）復合阻垢緩蝕劑：主要由有機膦酸鹽、共聚物、銅緩蝕劑等組成，如SW-621、SW-622、SW-628等多種型號，具有良好的阻垢和緩蝕性能，可根據不同水質選用。

（2）殺菌劑：由異塞唑啉酮及添加劑等組成的SW-906等，具有滲透性和殺滅菌藻等性能，同時具有粘泥剝離作用。由季胺鹽及添加劑等組成的有SW-902、SW-905等，也是高效、廣譜殺菌滅藻劑，對循環水中的細菌、真菌和藻類有明顯的殺滅作用。

中央空調冷凍水的處理程序也分為清洗、預膜和日常保養三步，所用的清洗藥劑和冷卻水大致相同。所不同的是冷凍水系統腐蝕是主要的，平時運行中應以防腐為主。冷凍水系統所用的緩蝕劑SW－405，投加比例為2000克/噸水。此外，為有效抑制冷凍水系統銅材的腐蝕，可按每噸水50克的比例投加銅緩蝕劑SW-109。

無論是循環冷卻水還是冷凍水，在日常運行保養中，必須定期進行水質化學監測，根據監測結果指導系統排污，調整水中的藥劑含量在規定范圍內，保持系統中阻垢緩蝕劑的含量和水質各成分的化學平衡，防止生物、污物結垢的發生，控制發生腐蝕的趨勢。

中央空調冬季采暖水系統實際上就是夏季運行的冷凍水系統，其熱水來源多采用汽--水或水--水交換。不管熱源來自何處，只要采暖水是未經處理的生水，都有可能造成設備（如換熱器）結垢而影響采暖效果。如果采暖水用的是殘余硬度很低的軟化水，雖然結垢問題解決了，但若沒有采取有效的防腐措施，采暖系統的腐蝕將變得特別突出，使采暖水明顯呈鐵銹色。

為有效防止中央空調采暖水系統的結垢、腐蝕，不管系統用的是生水還是軟化水，簡單而有效的處理方法是向采暖水中投加SG―200阻垢緩蝕劑，用該藥劑將采暖水的pH值調到10――12，即可有效防止設備結垢，又可有效防止系統鋼材的腐蝕。為控制采暖水系統銅材的腐蝕，還可向采暖水中按每噸水100克的比例投加銅緩蝕劑SW-109。